Базисно-индексный метод определения сметной стоимости

Для того чтобы приблизить стоимость строительства жилых, общественных и промышленных объектов к оптимальным по трудо- и ресурсозатратам значениям применяется базисно-индексный метод определения сметной стоимости. 

Определение понятия

Базисно-индексный метод – способ определения цен, на основе индексов и коэффициентов комплексных форм и таблиц, построенных на основании базовой тарификации отдельных позиций.

Особенности:

  1. Закупочные расценки на ресурсы и стройматериалы выставляются по итогам мониторинга рынка и конкурентов за текущий месяц.
  2. В расчетах используются средневзвешенные величины и среднее арифметическое цены по данным маркетинговых и экономических исследований ниши.
  3. Сбор и обработку показателей проводят профильные центры ценообразования, с узкой специализацией в области строительных работ.
  4. Тарифы выставляются на среднерыночном и действующем уровне.
  5. Данные могут использоваться на протяжении ограниченного промежутка времени.
  6. Индивидуальные финансовые потери со стороны заказчиков или подрядчиков в расчетах не учитывают.

Главная задача сметчиков – предоставить клиенту гарантию оптимальной цены на возведение недвижимости с учетом стоимости аналогичных предложений конкурентов.

Источники информации

В качестве табличных и справочных показателей используют сведения из:

  • государственных элементных сметных норм (ГСЭН) – модифицированный метод;
  • сборников ФЕР и ТЕР (федеральные и территориальные единичные расценки) – традиционный способ.

ГСЭН включают данные о необходимых материально-технических ресурсах при осуществлении:

  • строительных;
  • реконструктивных;
  • установочных;
  • пуско-наладочных работ.

ГСЭН не применяют в горно-добывающей отрасли, при постройке конструкций на высоте от 3,5 тысячи метров и в сфере IT.

Нормативные показатели в официальных сборниках ГСЭН:

  • трудозатраты;
  • средние разряды сложности монтажа;
  • список необходимого высокотехнологичного оборудования, машин и инструментов с указанием длительности эксплуатации;
  • перечень конструктивных изделий.

Техническая часть и рекомендации по расчетам, кроме действующих коэффициентов, в таблицах не отображаются.

Цифры в ФЕР и ТЕР дополнительно содержат информацию о тарифах на материалы, которая включается в локальные таблицы.

Ключевые индексы

При расчете бюджета базисно-индексными параметрами применяют две группы индексов:

  1. К прямым вложениям – средства на заработную плату сотрудникам, покупка оборудования и траты на его эксплуатацию, бюджет на закупку материалов.
  2. К полной стоимости строительно-монтажных работ – комплекс всех видов услуг и монтажа, произведенных на объекте.

Индексы зависят от конкретного региона и уровня инфляции.

Для актуализации составленных ранее смет применяют коэффициент изменения ценовой политики. Параметры, влияющие на изменения показателей:

  • год применения;
  • прогнозируемая дата начала реализации проекта;
  • регион;
  • вид объекта;
  • перечень техпроцессов;
  • оборудование;
  • нормативная база.

Для объектов бюджетного строительства разрабатывают отдельные индексы изменения цен по Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 1028.

Этапы заполнения таблиц

Алгоритм формирования итоговой сметы строительства объекта состоит из 11 пунктов:

  1. Определение перечня работ, необходимого для возведения здания. Данные группируются по разделам с учетом крупных этапов строительства (заливки фундамента, монтажа стен, кровли, внутренней и наружной отделки), видам производимых процессов и применяемым устройствам.
  2. Значения вносятся в таблицу по порядку технологического процесса. Дополнительно идет разделение по возведению подземной и наземной части здания.
  3. Объемы и перечень действий выставляются по чертежам и проектной документации. Сведения по каждому пункту вписываются из ФЕР, ТЕР или ГЭСН.
  4. Единичная расценка выставляется с учетом уровня тарифов в конкретном регионе и коэффициентов по табличным данным.
  5. Затраты расписываются по группам: прямые траты (денежные средства на зарплату рабочих, эксплуатацию техники), монтаж сборных конструкций.
  6. Способом умножения на количество работ высчитываются общие затраты по каждой строке таблицы.
  7. Рассчитываются итоговые затраты по отдельным разделам.
  8. Прямые затраты индексируются по региональным значениям цен.
  9. По нормативам рассчитывается величина накладных расходов и сметная прибыль.
  10. Сметная оценка общестроительных работ складывается из сложения прямых вложений, учтенных расходов и просчитанной прибыли.
  11. К итоговым цифрам начисляется НДС с учетом действующей системы налогообложения.

Наиболее точным признан модифицированный базисно индексный метод определения сметной стоимости.

Виды показателей

Методы определения сметной стоимости базисным методом зависят от применяемых значений.

  1. Аналоговый

Основан на комбинированных таблицах, взятых с проектной документации ранее возведенных сооружений и конструкций. Учитывает поэлементные затраты и уникальные архитектурные черты объекта.

  1. Укрупненные нормы сметы

Значения берутся из УСМ, объемы и количество работ и конструкций по чертежам.

  1. Объединенные показатели монтажных и сопутствующих услуг

Расчет производится отдельно для каждого этапа строительства. Табличные значения запрашиваются из сборников.

Преимущества

Способ использования базисных цен, с учетом индексации по регионам и инфляции обладает рядом преимуществ:

  1. Возможность спрогнозировать затраты и заранее определить рентабельность строительства конкретного объекта.
  2. Сметная стоимость базисно-индексным методом принимает актуальные значения. Для этого оценивают динамику уровня цен по конкретным позициям и используют дополнительные переводные индексы, для получения реального ценника на текущий момент.

Недостаток базисно-индексного метода – сложность проведения вычислений ручным способом. Этот минус нивелируется использованием специализированного программного обеспечения – сметно-аналитический Комплекс А0, позволяющим производить заполнение, расчеты и аналитику в цифровом формате.

Функционал сервиса:

  • Создание проектов;
  • Целостный анализ ситуации;
  • Организация сквозного управления бизнес-процессами;
  • Интеграция в корпоративные архивы, папки и файлы;
  • Единая база данных;
  • Структуризация и аналитика;
  • Адаптивность под конкретные задачи.

Базисно-индексная оценка ценообразования в регионе, позволяет рассчитывать себестоимость проектов, выбирать подрядчиков и субподрядчиков, рассматривать привлекательность коммерческих предложений и прогнозировать окупаемость недвижимости.